一、怎樣識破房產(chǎn)買賣中的騙局

作為房屋這種特殊商品的出售方，地產(chǎn)商的唯利是圖讓不少老百姓恨得直咬牙。當(dāng)你準(zhǔn)備窮一生之所有，去認(rèn)購一套房子時(shí)，幾乎每走一步，都有開發(fā)商在不經(jīng)意間留下的“陷阱”。買房是件大事，多耗些腦細(xì)胞本也是情理當(dāng)中的事。但最可恨的是，費(fèi)了很多勁最后買的房還讓人不舒服。因此消費(fèi)者在購買商品房時(shí)，一定要仔細(xì)閱讀認(rèn)購書及其他書面資料，必須實(shí)地查看樓盤。同時(shí)要小心謹(jǐn)慎，識破各種買房陷阱。

第一，識破“房托”下套?，F(xiàn)在，不少開發(fā)商制造假象讓你認(rèn)為這個(gè)樓盤非常搶手。為了達(dá)到這種效果，他們利用“房托”的方式自我炒作，以此來形成一種“人人爭相搶購”的泡沫效應(yīng)。因此，當(dāng)作為購房者的你若看到售樓處人流涌動的火爆場面時(shí)，千萬不要著急，驅(qū)散蒙在眼前的濃霧仔細(xì)看一看，究竟有多少真正的購房者，又有多少“房托”。

第二，別忙下單，多走多看?？捶孔訒r(shí)我們應(yīng)有針對性地進(jìn)行走馬觀花。因?yàn)閷τ谫|(zhì)量不好的樓盤來說，售樓人員往往只會帶領(lǐng)消費(fèi)者參觀事先已經(jīng)選定好的兩三套經(jīng)過裝修的樣板房，購房者往往會被其精美的裝修所蒙蔽，許多形跡卻沒被發(fā)現(xiàn)。所以購房者在看房時(shí)不妨發(fā)揚(yáng)一下走馬觀花的精神，多看幾套房子，說不定就會發(fā)現(xiàn)問題呢！

第三，莫信規(guī)劃，立字為據(jù)。許多開發(fā)商在推出樓盤時(shí)，也會同時(shí)推出園區(qū)規(guī)劃，但由于開發(fā)商與購房者所簽的協(xié)議對先期的園區(qū)規(guī)劃并無約束力，而開發(fā)商也會因此把園區(qū)規(guī)劃變成一紙空文，造成不少購房者因此吃虧。所以購房者在購房時(shí)，不要過分相信開發(fā)商對園區(qū)規(guī)劃的設(shè)計(jì)，除非他把這些都寫入到你們的合同當(dāng)中。

第四，知己知彼，掌握主動。在雙方的討價(jià)還價(jià)中，銷售商會使用種種借口，讓購房者做出更大的讓步。而購房者應(yīng)該事先多了解一些房產(chǎn)信息，對所要購買的樓盤與其他與之相似的樓盤在質(zhì)量、價(jià)格、物業(yè)等方面對照分析，做到心中有數(shù)。并將自己所掌握的信息，適時(shí)地傳遞給開發(fā)商，讓對方知道你是購房的行家，并適時(shí)地戳穿對方的小伎倆，這樣你就能在購房時(shí)掌握主動權(quán)了。

隨著二手房市場的迅速發(fā)展，越來越多的購房者看中二手房的物美價(jià)廉，但是，在二手房交易過程中也存在著許多陷阱。那么，如何才能防止上當(dāng)受騙呢？

第一，下定金時(shí)要明確議價(jià)期限。下定金時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)能拿回款項(xiàng)。與中介簽好房間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。

第二，注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。

第三，簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

第四，付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。

第五，收房過戶要驗(yàn)收。買方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。

二、如何處理房屋買賣糾紛

（一）單違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)

簽訂房屋買賣合同后，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失（即付出的房款、中介費(fèi)、利息等）和房屋差價(jià)等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。

賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或者比照最相類似的房屋（同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋）市場交易價(jià)格，與買賣合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。

（二）出賣人違約買受人要求解除

出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。

（三）房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷

房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過錯程度予以分擔(dān)。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。

在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷的情況下，當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的，此時(shí)可得利益不存在，當(dāng)事人沒有索賠的法律依據(jù)，不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的，另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的，應(yīng)結(jié)合案件具體情況，根據(jù)房屋買賣合同是否實(shí)際履行、買受人支付購房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素，綜合判斷予以確定，但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限，如果購房者覺得在處理此類問題時(shí)存在困難，可以及時(shí)向房產(chǎn)糾紛律師求助。