案情簡(jiǎn)介：無權(quán)代理的購房糾紛

2011年9月29日，原告以第三人梁某的名義（作為乙方）與被告（作為甲方）簽訂了房屋訂購協(xié)議一份，約定乙方向甲方購買位于***家園***房屋一套，房屋單價(jià)為8500元|每平方米，總價(jià)款1584285元，收取定金20000元。該協(xié)議特別約定：乙方已支付的定金作為對(duì)雙方訂立《商品房購銷合同》的擔(dān)保，簽訂合同后，乙方支付的立約定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。乙方應(yīng)為《商品房購銷合同》的購買人或購房共同人，乙方不得以任何理由要求變更。房屋訂購協(xié)議簽訂后，原告向被告交付了定金20000元，被告向原告出具收款憑證一份，該憑證的“客戶簽字確認(rèn)”處寫明沈某代梁某。原告還向被告出具了承諾書一份，寫明：本人沈某代梁某簽訂**家園**定購協(xié)議，并支付20000元定金，本人承諾該套房屋不退不換不更名，并嚴(yán)格履行定購協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)。后第三人梁某對(duì)原告代理買房的行為不予認(rèn)可，原告遂向被告要求被告返還定金20000元。雙方發(fā)生爭(zhēng)議，原告訴至法院。

審理結(jié)果：法院判決返還定金

法院認(rèn)為，原告在沒有代理權(quán)的情況下，以第三人梁某的名義與被告簽訂了房屋訂購協(xié)議，事后也未能得到第三人梁某的追認(rèn)，故該房屋訂購協(xié)議對(duì)第三人梁某不發(fā)生效力?，F(xiàn)第三不予追認(rèn)原告的代理行為，房屋訂購協(xié)議已無法繼續(xù)履行，原告要求被告返還定金20000元，被告理應(yīng)返還?？紤]到雙方的過錯(cuò)程度，并根據(jù)此前雙方的調(diào)解意向，本院認(rèn)為被告應(yīng)返還原告定金13000元為宜。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決如下：

被告某置業(yè)有限公司返還原告沈某人民幣13000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。

律師說法：無權(quán)代理的法律后果

無權(quán)代理是指在沒有代理權(quán)的情況下以他人名義實(shí)施的民事行為的現(xiàn)象。無權(quán)代理的法律后果如下：

1、本人有追認(rèn)權(quán)和拒絕權(quán)。追認(rèn)是本人接受無權(quán)代理之行為效果的意思表示。民法通則第66條規(guī)定本人的追認(rèn)權(quán)和拒絕權(quán)，且拒絕權(quán)須以明示方式表示，默示則視為追認(rèn)。無權(quán)代理經(jīng)追認(rèn)溯及行為開始對(duì)本人生效，本人拒絕承認(rèn)的，無權(quán)代理效果由行為人自己承受。追認(rèn)權(quán)與拒絕權(quán)只需本人一方意思表示即生效，故屬于形成權(quán)。合同法第48條第2款的規(guī)定與民法通則的規(guī)定不同：相對(duì)人可以催告被代理人在1個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。第47條第2款對(duì)法定代理也做了相同的規(guī)定。合同法的規(guī)定的特點(diǎn)，一是規(guī)定了追認(rèn)權(quán)或拒絕權(quán)經(jīng)催告后行使的期間，二是本人未作表示的，視為拒絕，這一點(diǎn)與民法通則規(guī)定的“不作否認(rèn)表示的，視為同意”正好相悖。對(duì)于民法通則與合同法的碰撞，在狹義無權(quán)代理為訂立合同的，應(yīng)根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，適用合同法的規(guī)定。

2、相對(duì)人催告權(quán)和撤銷權(quán)。催告是相對(duì)人請(qǐng)求本人于確定的期限內(nèi)作出追認(rèn)或拒絕的意思表示；撤銷是相對(duì)人確認(rèn)無權(quán)代理為無效的意思表示。催告權(quán)和撤銷權(quán)只需相對(duì)人一方意思表示即生效，故屬于形成權(quán)。合同法第47、48條對(duì)法定代理和委托代理都做了規(guī)定：合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。對(duì)于無權(quán)代理行為，從效力未定至效力確定，本人有權(quán)利，相對(duì)人也應(yīng)有權(quán)利。否則，本人未知可否，相對(duì)人若信其默認(rèn)時(shí)，本人又拒絕了，對(duì)相對(duì)人頗為不利。撤銷權(quán)旨在保護(hù)善意相對(duì)人利益，故須是善意相對(duì)人才得享有，若是相對(duì)人惡意，就有“串通”之嫌，適用前述濫用代理權(quán)的規(guī)定。

3、行為人之無權(quán)代理行為如確是為“本人之利益計(jì)算”，且符合無因管理法律要件時(shí)，在本人與行為人之間可構(gòu)成無因管理之債；反之，如造成本人損害的，在本人與行為人之間發(fā)生損害賠償之債。