一、逾期交房免責(zé)事由有哪些

在商品房買賣合同中，買賣雙方都對房屋的交付使用期限做了明確的約定，如開發(fā)商超過約定的期限未交房則要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，但是法律也規(guī)定了例外情形，即逾期交房的免責(zé)事由。

根據(jù)《合同法》第一百十七條的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響造成出賣人可能延遲交付的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理期限內(nèi)對買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延遲交付。但何為不可抗力？不可抗力是指在合同訂立后發(fā)生當(dāng)事人在訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同時(shí)，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的責(zé)任。不可抗力的主要情形有：（1）自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、洪水、冰雹；（2）政府行為，如征收、征用；（3）社會異常事件，如罷工、騷亂。如確屬以上幾種情況，且對建設(shè)工程的進(jìn)度卻又影響的，則開發(fā)商可以免除逾期交房的責(zé)任。

但是作為購房合同中免責(zé)事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)實(shí)具體事項(xiàng)的操作中開發(fā)商往往將各種理由歸于免責(zé)事由以逃避責(zé)任，比如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能解決，但這種問題并非為不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前通過具體勘測就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。因此，此種情況不能歸結(jié)于免責(zé)事由，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。

二、商品房預(yù)售合同免責(zé)條款有何效力

免責(zé)條款訂入合同中并不等于當(dāng)然有效，對免責(zé)條款的效力法律上有種種限制。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的一般規(guī)定外，還應(yīng)符合一些特殊規(guī)定。對免責(zé)條款的法律限制體現(xiàn)了國家對經(jīng)濟(jì)民事活動的干預(yù)，其目的是為了保護(hù)國家利益和社會公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時(shí)，法院應(yīng)對合同中的免責(zé)條款的效力進(jìn)行審查。在審查時(shí)，應(yīng)掌握以下幾個標(biāo)準(zhǔn)：

（一）免責(zé)條款違反法律和社會公共利益的無效。我國《民法通則》第七條規(guī)定：“民事活動應(yīng)尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序?！边@是對免責(zé)條款進(jìn)行限制的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，只有違反強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。

（二）免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或重大過失責(zé)任的條款，則無異于鼓勵當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同，這就與民法通則規(guī)定的誠實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規(guī)定：“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不得預(yù)先免除?！薄断ＥD民法典》第332條規(guī)定：“旨在預(yù)先免除或限制對故意或重大過失所負(fù)責(zé)任的協(xié)議無效?！蔽覈贤ㄒ嘁?guī)定因故意或重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責(zé)條款中的“過失行為”應(yīng)視為不包括重大過失行為在內(nèi)。

（三）免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。也就是說，免責(zé)條款的免責(zé)以合同的基本義務(wù)得到履行為前提。如果允許當(dāng)事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。此外，如果違約行為嚴(yán)重到使當(dāng)事人訂立合同的目的落空，即嚴(yán)重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。

（四）免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優(yōu)勢，訂立對購房人顯失公平的免責(zé)條款，購房人就可以向法院或仲裁機(jī)關(guān)申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過錯造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换蛟O(shè)計(jì)單位等第三人過錯造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責(zé)任，則購房人的損失得不到任何補(bǔ)償，不公平性顯而易見。

（五）免責(zé)條款不得免除人身傷害責(zé)任。免責(zé)條款一般是對違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合情況的增多，一般認(rèn)為免除人身傷害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過失造成的人身傷害或死亡責(zé)任的條款無效。我國合同法規(guī)定，造成對方人身傷害的免責(zé)條款無效。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槊獬松韨ω?zé)任的條款與法律基本原則及社會公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。因此，在商品房預(yù)售合同中，售房方不得訂立免除給購房人造成人身傷害所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的免責(zé)條款。為了有效保護(hù)自身的權(quán)益，建議消費(fèi)者在遇見這些免責(zé)條款的時(shí)候，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，不要等到發(fā)生糾紛時(shí)，才發(fā)生已經(jīng)不能挽救了。