一、逾期交房違約責(zé)任如何約定

賣(mài)方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來(lái)時(shí)，賣(mài)方未能完工并通知購(gòu)房者入?。灰环N是房屋實(shí)際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣(mài)方為按合同期日辦理入住，也通知購(gòu)房者入住。

一般而言，針對(duì)第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買(mǎi)賣(mài)雙方為入住條件發(fā)生爭(zhēng)議，賣(mài)方拖延不解決，買(mǎi)方又未能按時(shí)辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確約定：

1、賣(mài)方向買(mǎi)方交付房屋即通知買(mǎi)方入住時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣(mài)方向買(mǎi)方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》；其次，賣(mài)方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開(kāi)通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣(mài)方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣(mài)方逾期交房；

2、賣(mài)方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房?jī)r(jià)款的一定比例（如萬(wàn)分之三）作為違約金，直到賣(mài)方實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)一定期限的（如3—6個(gè)月），則買(mǎi)方有權(quán)解除合同，賣(mài)方除應(yīng)向買(mǎi)方退還房?jī)r(jià)款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

二、房屋出賣(mài)人何時(shí)構(gòu)成違約

關(guān)于出賣(mài)人違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

1、交付不能

由于商品房為特定物，至若特定物之買(mǎi)賣(mài)，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無(wú)效。因此，若雙方所約定的商品房自開(kāi)始訂立時(shí)就不存在，則協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，出賣(mài)人有欺詐之嫌，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、交付遲延

謂因可歸責(zé)于債務(wù)人之事由，對(duì)于已屆清償期之債務(wù)，能給付而未為給付之違法的遲延。

3、商品房的質(zhì)量瑕疵

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。雖然《合同法》賦予買(mǎi)受人的解除權(quán)一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質(zhì)量問(wèn)題將直接關(guān)系到居住人的生命安全，且質(zhì)量問(wèn)題一般均為隱蔽問(wèn)題，因此《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》賦予買(mǎi)受人可以于合同履行完畢之后行使解除權(quán)。

當(dāng)然，并非所有的質(zhì)量問(wèn)題都可以導(dǎo)致解約。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題，由于難以通過(guò)修復(fù)辦法解決，因此，買(mǎi)受人可當(dāng)然地行使解除權(quán)，法律無(wú)需苛求質(zhì)量問(wèn)題的嚴(yán)重程度。同樣對(duì)于地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量問(wèn)題，如地基下沉等，這些問(wèn)題同樣是難以修復(fù)，對(duì)生命財(cái)產(chǎn)造成極大的安全隱患，買(mǎi)受人同樣可行使解除權(quán)，且不以質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到何種嚴(yán)重程度為要件。當(dāng)然對(duì)于上述質(zhì)量問(wèn)題的確定，一般應(yīng)通過(guò)質(zhì)量鑒定部門(mén)鑒定后確認(rèn)。

4、商品房的面積短少

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》已將合理誤差限定在3%之內(nèi)，在3%之外，允許買(mǎi)受人行使解除權(quán)，而誤差如上所述，既指建筑面積，也指套內(nèi)建筑面積。參照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝陽(yáng)變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置

對(duì)于景觀房而言，如果房屋朝向、間距的誤差直接導(dǎo)致觀看風(fēng)景遭受?chē)?yán)重影響的，則買(mǎi)受人可行使解約權(quán)。對(duì)于店面房而言，如果位置、朝向的誤差直接導(dǎo)致經(jīng)過(guò)的客流量減少，受客人注意程度減少，外觀的美觀程度受?chē)?yán)重影響，都使買(mǎi)受人營(yíng)利的合同目的受到極大的損害，買(mǎi)受人可行使解約權(quán)。對(duì)于一般商品房而言，朝向、間距的誤差，導(dǎo)致日照、通光受到嚴(yán)重影響的，買(mǎi)受人可行使解約權(quán)。對(duì)于經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的朝陽(yáng)變化等的處理，應(yīng)參照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條規(guī)定進(jìn)行處理。

6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢

出賣(mài)人為吸引買(mǎi)受人，在預(yù)售時(shí)都會(huì)對(duì)綠化率、配套設(shè)施等作出允諾，但許多出賣(mài)人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現(xiàn)允諾。這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn)，也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，只是在生活環(huán)境、便利生活方面受到影響，這樣的情況不能認(rèn)定為根本性違約，不應(yīng)允許買(mǎi)受人行使解除權(quán)。買(mǎi)受人只能就此主張違約金或賠償損失，可以自己主張，也可以聘請(qǐng)律師代理。