一、農村房屋能不能繼承

公民使用的宅基地，所有權屬于國家或者集體；國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的，即公民對宅基地有依法使用的權利。

遺產必須是公民個人合法擁有的財產，所以，公民是不能將宅基地作為遺產繼承的，而只享有使用權。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。宅基地的所有權和公民私房的所有權是分離的，宅基地的所有權屬于國家或集體，私房的所有權屬于私房產權人。

宅基地的使用權不屬于遺產，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。這也只是具體執(zhí)行國家的行政法規(guī)，而不是繼承的結果。

農民買賣或者繼承房屋，該房屋占有范圍之內的宅基地使用權會發(fā)生轉移，即由原房屋所有權人轉移到買房人或繼承人?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規(guī)定：因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。

根據這一規(guī)定，農民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產權變更登記證后15日內，持有關證明文件、材料，向當地縣、市土地管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。

二、農村房屋能否自由買賣

對于農村房屋買賣合同，至今也沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農村房屋的買賣，也沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。因此，農村房屋是可以買賣的。但農村房屋要買賣必須具備以下條件：

（一）如果農村房屋的受讓對象是同一集體經濟組織的成員；

（二）受讓人沒有其他房產；

（三）該轉讓房屋建造合法，是經過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當地規(guī)定的標準；

（四）房屋買賣應當申請并經集體經濟組織批準同意。

除此之外的其他情況，農村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經濟組織內部成員，是不允許購買農村房屋的。

隨著城市建設的快速發(fā)展，農村地價隨之大增，致使宅基地買賣現象日益嚴重，很多在外地工作的年輕人將其在農村的房屋予以繼承后再轉讓給城里人，其用這部分轉讓款在城市購買房屋，但是農村房屋能否繼承呢，即使是其繼承了又能否轉讓給城市人呢？農村房屋買賣要經過哪些程序才是合法有效的呢，所以城市人在購買農村房屋時最好先咨詢專業(yè)的律師，謹防買賣無效而利益受損。