一、房屋買賣合同糾紛如何處理

因為房屋買賣合同當事人的具體情況差別很大，導致各個房屋買賣合同在新政實施后的解決方式各有不同，是繼續(xù)履行或變更、解除，是承擔違約責任或雙方免責，是協(xié)商解決或仲裁訴訟。所以，針對房產(chǎn)新政下的房屋買賣合同糾紛，雙方當事人首先是協(xié)商一致解除或變更房屋買賣合同，在這種情況下，雙方互不承擔違約責任。雙方不能協(xié)商一致時，買受人可通過向人民法院或仲裁機構請求變更或者解除合同。作為代理律師，應根據(jù)不同情況，采取不同的法律應對措施。

1、按照約定優(yōu)先、法定補充原則處理。

合同有約定的，按照合同約定處理，這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房屋買賣合同約定：因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化，買受人屆時不能取得貸款或貸款額度不夠，應自行籌措資金補齊房款，否則按已交房款或者按房屋總價的一定比例承擔違約責任的，或約定買受人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補齊房屋全款，否則應按房款或者房屋總價的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補齊房款差價，而不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房屋買賣合同糾紛，不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

對于貸款購買首套自住房，且面積小于90平方米的房屋，以及購買商業(yè)性用房等，并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍，買受人不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

3、房產(chǎn)新政后再簽訂房屋買賣合同則不得以房產(chǎn)新政為由要求變更或者解除合同。

4、房產(chǎn)新政后的貸款變化雖對買方有一定的影響，但根據(jù)買方的履約能力，其影響并不是很大，也不能以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。如購買第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基準利率1。1倍，這些規(guī)定一般對買方繼續(xù)履行合同影響有限，或者僅增加買方成本，當事人在合同中無特別約定的情況下，如果賣方有證據(jù)證明買方具備履約能力，則不能適用情勢變更原則。

5、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費調(diào)整，合同有約定的按約定，沒有約定的按國家稅費法規(guī)確定。

當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當事人協(xié)商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規(guī)確定承擔主體。當事人不得以稅費調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由解除合同。

6、房產(chǎn)新政后因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者不能貸款，致使買受人無法履行付款義務，買受人可以要求解除房屋買賣合同或者變更合同條款。

一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者不能貸款不會當然導致買受人不能繼續(xù)履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者不能貸款，確實嚴重影響其履約能力，該履約障礙并非買受人的信用等個人原因所致，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是說，買受人可適用情勢變更原則解除房屋買賣合同。買受人也可向人民法院或仲裁機構請求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現(xiàn)象，在當事人之間重新實現(xiàn)風險平衡、利益平衡，建立新的對價關系，合同目的仍得以實現(xiàn)。

對于第一手房的買賣合同，買受人可直接引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第二十三條的規(guī)定，請求人民法院或仲裁機構解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。對二手房買賣，買受人可根據(jù)《合同法解釋二》（法釋[2009]5號）第二十六條規(guī)定，請求人民法院或仲裁機構解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

7、買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。

我國《民法通則》第115 條規(guī)定：“合同的變更或解除，不影響當事人要求賠償損失的權利?！比缳I受人以情勢變更為由向人民法院或仲裁機構申請解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房價降低造成的損失。

8、買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，居間人仍可要求支付一定的居間費用。

《合同法》第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。”據(jù)此，居間人收取報酬的前提是促成合同成立，如果買賣雙方在合同中約定的付款方式是銀行按揭貸款，且首付比例已經(jīng)確定，由于房產(chǎn)新政出臺，銀行放貸政策的變化，導致買方按約定申請貸款不能，買賣雙方都可以請求解除合同。解除合同，顯然解除的是成立且生效的合同。因此，居間人收取報酬完全符合法律規(guī)定。但是，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益，應當允許買賣雙方解除居間合同，并請求居間人返還居間報酬本金和利息。如果居間人沒有違約行為或者過錯，居間人返還居間報酬本金和利息時可以扣除從事居間活動支出的必要費用。

中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房價在炒作中被急劇推高，導致房產(chǎn)新政的出臺。房產(chǎn)新政實施后，出現(xiàn)了退房潮，房屋買賣合同糾紛的數(shù)量出現(xiàn)劇增。買受人雖然可依據(jù)法律規(guī)定適用情勢變更解除或變更合同，但在司法實踐中，情勢變更的運用往往很謹慎。最高人民法院《關于正確適用合同法司法解釋（二）的通知》第二項要求：各級人民法院正確理解、謹慎適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。因此，對房產(chǎn)新政實施后的各類房屋買賣合同糾紛，應根據(jù)不同情況，具體分析，妥善處理。確需運用情勢變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的，當事人在舉證上一定要充分。

二、延期交房違約責任是什么

近年來，由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛日趨增多。對于開發(fā)商來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導致買方單方解除合同。

1、關于違約金的性質(zhì)

《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失?！逗贤ā窂暮贤斒氯说匚黄降燃笆袌鼋?jīng)濟原則出發(fā)，確定了違約金的補償性，即違約金是用以補償受害方因合同對方違約所遭受的實際損失。而《合同法》第114條關于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進一步明確了違約金的補償性質(zhì)。

2、關于遲延交房違約金的計算標準

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補償性質(zhì)：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

3、延期交房導致的買方損失

開發(fā)商遲延交房導致購房者具體損失的計算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

4、可預見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準備入學，因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應證明這類損失與延期交房之間的因果關系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時“可預見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時可預見的。而對于前面提到的差旅費損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務對此一一了解，從“通情達理”角度出發(fā)，差旅費損失不具備可預見性，除非買方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學。但必須注意的是，對違約金過高或過低的調(diào)整應當由當事人提出，否則法律并沒有規(guī)定法院或仲裁機構可以主動予以調(diào)整，必要時可以請求律師協(xié)助。