一、二手房一房二賣哪個合同有效

“一房二賣”的問題，即出賣人分別與兩個買受人簽訂房屋買賣合同，如何認定買賣合同效力問題及買受人如何實現(xiàn)物權(quán)問題。此可以分解為以下幾種情形

1、在先買受人與出賣人簽訂合同并已過戶的，出賣人又把房產(chǎn)高價賣與第三人；此種情況應該保護在先買受人的權(quán)利，其可以獲得房屋所有權(quán)，因其在先買得并已過戶，不可能存在惡意串通行為，后買受人只能要求出賣人承擔違約責任，要求出賣人賠償損失

2、出賣人分別簽訂買賣合同，并且都沒有辦理過戶的，此種情況比較復雜，涉及到實際履行問題，物權(quán)行為與債權(quán)行為問題。

首先，由于都沒有辦理登記，買受人與出賣人之間存在的是債權(quán)關(guān)系，各個買受人均具有同等的請求權(quán)，即要求出賣人履行合同，不存在誰簽訂合同在先誰就可以主張履行合同，此即債權(quán)平等。

其次，既然誰都可以要求出賣人履行債權(quán)，那么哪個買受人可以獲得該債權(quán)從而擁有房屋的所有權(quán)呢？根據(jù)合同法第107條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行的違約責任。

當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形除外：法律上或事實上不能履行；債務(wù)的標的不適合強制履行或履行費用過高；債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。因此，要看數(shù)個買受人有平等的債權(quán)請求權(quán)時，要綜合看該債務(wù)是不是可以實際履行或履行費用過高，一般會考慮下列情形：

第一，買受人是否已經(jīng)實際居住，如果一方買受人搬進居住、使用，則應當多考慮實際居住的買受人的債權(quán)請求權(quán)。

第二，買受人是否已經(jīng)付清房款，如果一方買受人已經(jīng)付清全部房款，則應當考慮已付清房款買受人的債權(quán)請求權(quán)。

第三，房產(chǎn)是否有買受人的附加值，即該房屋是否已被買受人裝修，修繕等增加房產(chǎn)價值的行為，則應當考慮支持該買受人請求。這些因素是綜合考慮的，綜合把握，從而確定最適宜實際履行的一方。

3、在先買受人與出賣人簽訂買賣合同后，后買受人又與出賣人簽訂合同并已經(jīng)過戶登記的，此種情況，一般是后買受人取得房屋所有權(quán)，在先買受人只能要求出賣人承擔違約責任，除非在后買受人與出賣人惡意串通損害在先買受人利益，那么可以要求撤銷買賣行為并變更登記。

即使在后買受人明知出賣人與在先買受人簽訂來買賣合同，只要付出更高的購房款，此是正常的商業(yè)交易行為，應當保護在后買受人通過登記而取得的所有權(quán)。

二、二手房質(zhì)量問題誰負責

買賣合同的出賣人應就買賣標的物（房屋）向買受人承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。但由于“二手房”買賣中的房屋一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應承擔賠償責任。

對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明出賣人對此是知曉的，出賣人沒過錯，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任。但買受人可以新的房屋所有權(quán)人身份，，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。