一、二手房買賣合同無效的情形

（一）非房屋產(chǎn)權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權人，而是出賣了他人的（主要是在親屬名下的）房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權處分。

（二）出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：

1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋；

2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權應為繼承人共有；

3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋；

4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

（三）因房屋前期開發(fā)建設及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權的。開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權的房屋。比如集體土地上建設的“小產(chǎn)權”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

（四）已經(jīng)設定抵押，未經(jīng)抵押權人同意轉讓的房屋。

二、二手房買賣合同無效怎么辦

根據(jù)我國法律規(guī)定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產(chǎn)損失，一般采取如下方法處理：

（一）返還財產(chǎn)。返還財產(chǎn)是使當事人的財產(chǎn)關系恢復到合同簽訂以前的狀態(tài)。返還財產(chǎn)可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據(jù)無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方；如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

（二）賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失；雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經(jīng)濟損失中與其責任相適應的份額。

近年來，二手房買賣糾紛頻繁出現(xiàn)，即使是在司法實踐中，由于不同裁判者對二手房買賣糾紛有不同認識，也會發(fā)生同類案件卻有不同的處理結果。這些情形下二手房買賣合同將成為判斷的主要依據(jù)，但有時候由于購房者對相關知識的不了解，往往訂立的合同被認定為無效合同，到底哪些二手房買賣合同是無效的，如果真的被認定為無效合同后又該如何維護自己的權利呢？這些最好咨詢專業(yè)律師的意見，其實在購買二手房時最好請專業(yè)律師幫忙擬定合同，這樣會從根本上杜絕無效合同的出現(xiàn)。