案情簡介：房屋買賣引糾紛

2005年5月，江志剛經(jīng)恒通地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員蔡麗中介，有意購買涉案房地產(chǎn)，但慮及中介費(fèi)太貴以及恒通地產(chǎn)公司尚未辦理營業(yè)執(zhí)照，江志剛希望另找一家規(guī)模大、資信好的房地產(chǎn)中介公司，蔡麗遂將江志剛介紹到成宏地產(chǎn)處。2005年9月16日，經(jīng)成宏地產(chǎn)居間介紹，江志剛與成宏地產(chǎn)和賣方假“焦中利”（后經(jīng)公安機(jī)關(guān)查明，該男子為假冒真業(yè)主焦中利之名行騙的犯罪嫌疑人）簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定：假“焦中利”將其位于深圳市南山區(qū)“南國麗城花園”4棟K座的1101號(hào)住房出賣給江志剛，買賣總價(jià)款為63萬元。該合約簽訂后，江志剛向假“焦中利”支付了5萬元定金，其中3萬元是在成宏地產(chǎn)業(yè)務(wù)員易某的見證下由假“焦中利”直接收取并出具了收據(jù)，另外2萬元由成宏地產(chǎn)代收并出具了3份收據(jù)。此后，江志剛多次催促成宏地產(chǎn)與假“焦中利”聯(lián)系，要求假“焦中利”按照約定辦理房屋過戶手續(xù)，但直到超過合約約定的辦理過戶手續(xù)時(shí)間的第5天即2005年10月18日，成宏地產(chǎn)業(yè)務(wù)員易某才告知江志剛假“焦中利”是假業(yè)主。當(dāng)晚，江志剛、成宏地產(chǎn)一起向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，經(jīng)公安機(jī)關(guān)立案偵查，江志剛才知道假“焦中利”并非涉案房地產(chǎn)的真正業(yè)主。由于成宏地產(chǎn)沒有認(rèn)真審查假“焦中利”的身份，致使江志剛向詐騙嫌疑犯支付了5萬元定金，遭受了經(jīng)濟(jì)損失，成宏地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。據(jù)此，江志剛訴請(qǐng)法院判令成宏地產(chǎn)向其賠償經(jīng)濟(jì)損失5萬元和其他損失60元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

審理結(jié)果：法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求

2005年11月，江志剛因同一事由向福田區(qū)人民法院提起訴訟，要求成宏地產(chǎn)雙倍賠償定金損失10萬元及其他損失60元。經(jīng)過審理，福田法院認(rèn)為江志剛主張居間合同有效與案件事實(shí)不符，要求江志剛變更訴訟請(qǐng)求，但江志剛堅(jiān)持不同意變更訴訟請(qǐng)求，福田法院在認(rèn)定成宏地產(chǎn)應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)責(zé)任，并告知江志剛可另行起訴追究成宏地產(chǎn)法律責(zé)任后，依法判決駁回了江志剛的訴訟請(qǐng)求。

律師說法：如何處理中介買房糾紛

本案的性質(zhì)屬于因居間合同引發(fā)的損害賠償糾紛。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。我國合同法雖然將其作為有名合同的一種，設(shè)專章對(duì)此進(jìn)行規(guī)定，卻僅有寥寥4個(gè)條文，尤其是對(duì)居間人的義務(wù)未作詳細(xì)規(guī)定。

根據(jù)合同法的規(guī)定，居間人應(yīng)承擔(dān)的首要義務(wù)是如實(shí)報(bào)告義務(wù)。所謂如實(shí)報(bào)告是指居間人應(yīng)就其所知的有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)不加隱瞞地告知于委托人。合同法第四百二十五條明規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。”據(jù)此，居間人在向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)將相對(duì)人的有關(guān)情況報(bào)告給委托人，比如相對(duì)人身份的真實(shí)性、履約能力、資信情況、合同標(biāo)的物的狀態(tài)等。如實(shí)報(bào)告義務(wù)是基于居間合同的性質(zhì)和居間人在合同所處地位所決定的。委托人之所以與居間人訂立合同，往往是因?yàn)樽陨硇畔⒉粔蛲〞常y以獨(dú)立尋找訂立合同的對(duì)象與機(jī)會(huì)；或者是在訂約對(duì)象已大致確定的情形下，由于不了解相對(duì)人的具體情況，為避免訂約風(fēng)險(xiǎn)，才通過居間人為其提供訂立合同的相關(guān)信息和服務(wù)，并為此支付報(bào)酬。由此可見，居間合同存在的意義就在于信息的提供，委托人一般都基于對(duì)居間人提供信息的信賴而與相對(duì)人進(jìn)行磋商并達(dá)成合同。如果居間人提供的信息虛假不實(shí)，不但會(huì)使委托人簽訂居間合同的目的落空，還會(huì)給委托人造成難以彌補(bǔ)的損失。因此，合同法將委托人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)作出了明確的規(guī)定。

就如實(shí)報(bào)告義務(wù)的內(nèi)容而言，合同法僅規(guī)定居間人不得“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”，否則不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。除此之外，居間人對(duì)此義務(wù)的履行應(yīng)達(dá)到什么樣的程度，是僅僅就自己知道的情況如實(shí)報(bào)告即可，還是應(yīng)當(dāng)積極調(diào)查相對(duì)人的有關(guān)信息來為報(bào)告？對(duì)此我國合同法沒有作出明確的規(guī)定。

應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，如果將居間人的報(bào)告義務(wù)僅局限于其“所知”信息，將縱容居間人的故意不作為，放任虛假情況的存在，不利于居間這種商業(yè)行為的生存和發(fā)展。居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的產(chǎn)生雖然要求必須有居間人促成合同的成立，然而成立合同的目的在于雙方當(dāng)事人通過訂立合同取得預(yù)期利益。如果說居間人提供的信息是虛假的、不完全的，即使促成了合同的成立，也不會(huì)給委托人帶來應(yīng)有的利益。尤其對(duì)于以居間為營業(yè)的居間人來說，其專業(yè)從事居間事務(wù)，具有明顯的營利性，如果其不提高自己對(duì)信息真實(shí)性的調(diào)查能力，將會(huì)給大量的委托人帶來危害，也不利于居間行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮其應(yīng)有的作用。因此，筆者認(rèn)為：根據(jù)誠實(shí)信用原則，對(duì)營業(yè)居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)應(yīng)從嚴(yán)解釋，要求其不僅負(fù)有將其知悉的情況如實(shí)告知的義務(wù)，而且還應(yīng)當(dāng)負(fù)有積極調(diào)查的義務(wù)。依據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。居間人應(yīng)對(duì)其過失的違約行為（未妥當(dāng)履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)）負(fù)責(zé)，如果造成委托人的損失，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。

過失是行為人的一種主觀心理狀態(tài)，通說解釋為：“能注意、不注意”，或者說是“未盡能注意之注意義務(wù)”或“未盡事件必要之注意義務(wù)”。本案中，雖然是原告江志剛和假“焦中利”主動(dòng)聯(lián)系成宏地產(chǎn)要求其提供中介服務(wù)，但不能因此免除成宏地產(chǎn)保證信息全面、真實(shí)和交易安全的義務(wù)。假“焦中利”提供了虛假的身份證，成宏地產(chǎn)有義務(wù)通過各種手段查明真?zhèn)危聦?shí)上，成宏地產(chǎn)在上訴狀中稱：其后，成宏地產(chǎn)業(yè)務(wù)員在上門與賣方聯(lián)系相關(guān)交易事宜時(shí)，偶然發(fā)現(xiàn)真業(yè)主并非前來簽訂合同的人，可見假“焦中利”的騙術(shù)并非無懈可擊。既然成宏地產(chǎn)在事后可以“偶然發(fā)現(xiàn)”事實(shí)真相，那么在事前，如果其審慎履行保證信息全面、真實(shí)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)是可以發(fā)現(xiàn)事實(shí)真相的。同時(shí)，成宏地產(chǎn)履行保證交易安全的義務(wù)時(shí)，不僅包括保證信息的真實(shí)和監(jiān)督指導(dǎo)雙方委托人履行合同義務(wù)，還有重要的一點(diǎn)是在交易合同的條款制訂上保證交易安全，特別是付款方面的條款。按照成宏地產(chǎn)在上訴狀中的陳述，“一般的房產(chǎn)交易買方都會(huì)按中介公司的要求將定金托管在中介處”。成宏地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將此類保證資金安全的條款在簽訂合同時(shí)向買賣雙方推薦，如委托人堅(jiān)持采用自己的條款時(shí)，中介方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確的風(fēng)險(xiǎn)提示。如果成宏地產(chǎn)審慎全面地履行了上述保證交易安全的義務(wù)，有理由相信，假“焦中利”的騙術(shù)是無從得逞的。綜上所述，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定成宏地產(chǎn)在進(jìn)行本案的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中未能審慎全面履行保證信息全面真實(shí)和交易安全的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償原告江志剛的損失。

通過以上案例的講解，我們可以知道：通過法律途徑解決房產(chǎn)糾紛，還是需要比較專業(yè)的房產(chǎn)糾紛知識(shí)的，同時(shí)還需要足夠的糾紛解決經(jīng)驗(yàn)，如果當(dāng)事人不能妥善解決這些事情，在必要時(shí)，可以聘請(qǐng)律師協(xié)助，以防損失。