一、購買預(yù)售商品房有哪些風險
在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預(yù)購人和開發(fā)商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風險”大量存在，預(yù)購人承受了較大的風險，這些風險主要有：
（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房
一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工許可證；商品房銷（預(yù)）售許可證。
（二）房屋本身的合法性
有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時應(yīng)特別注意：
1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。
2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）“售樓宣傳單”的法律效力。
售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔法律上的責任。
（四）開發(fā)商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。
這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責任的設(shè)計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。預(yù)購人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。
（五）定金風險
有些發(fā)展商在預(yù)購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預(yù)購人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。
二、購買預(yù)售商品房應(yīng)注意什么
實踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預(yù)購人帶來嚴重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購人有房無地。對于這種損失預(yù)購人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽聞。
雖依擔保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預(yù)購人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。
商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標的是一種特殊的商品，我國法律對此種商品的開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同有著相對嚴格的條件要求，但是這些條件要求對于購買者來說是陌生的，他們甚至不知道購買預(yù)售商品房有哪些風險，在購買的時候又該注意哪些事項，為了避免自己的將來利益受損，最好購買期房之前先咨詢專業(yè)律師。
