一、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于預(yù)購(gòu)人和開(kāi)發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱(chēng)”及目前開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，預(yù)購(gòu)人承受了較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷(xiāo)售期房

一般而言，這種開(kāi)發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書(shū)上的權(quán)利之前，缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書(shū)上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。所以購(gòu)房前一定要審查開(kāi)發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開(kāi)工許可證；商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證。

（二）房屋本身的合法性

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)應(yīng)特別注意：

1、開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，國(guó)家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開(kāi)發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開(kāi)發(fā)，因此，開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買(mǎi)。

2、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷(xiāo)售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，才可以開(kāi)發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門(mén)備案，其銷(xiāo)售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)之類(lèi)的事情。因此不要購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋。

（三）“售樓宣傳單”的法律效力。

售樓宣傳單是開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的一種自我推薦，是向預(yù)購(gòu)人發(fā)出了一種要約邀請(qǐng)，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。

（四）開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

這本屬開(kāi)發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。預(yù)購(gòu)人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢(qián)才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無(wú)明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

（五）定金風(fēng)險(xiǎn)

有些發(fā)展商在預(yù)購(gòu)人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議預(yù)購(gòu)人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

二、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房應(yīng)注意什么

實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開(kāi)發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽(tīng)聞。

雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣(mài)抵押物，但其出賣(mài)時(shí)實(shí)際很少有人愿意購(gòu)買(mǎi)，就是購(gòu)買(mǎi)的話，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。

商品房預(yù)售合同是一種特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，其特殊性主要在于合同標(biāo)的是一種特殊的商品，我國(guó)法律對(duì)此種商品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同有著相對(duì)嚴(yán)格的條件要求，但是這些條件要求對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是陌生的，他們甚至不知道購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候又該注意哪些事項(xiàng)，為了避免自己的將來(lái)利益受損，最好購(gòu)買(mǎi)期房之前先咨詢專(zhuān)業(yè)律師。