開發(fā)商一房兩賣是欺詐還是違約

2007年9月16日，陳某夫婦與開發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》，約定購買某小區(qū)23幢16層的1601室、17層的1701室兩套房屋，房價共計149．41萬元，并以16．15萬元簽訂了兩個車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同時，付清了全部房款和車位價款。

2008年4月，陳某夫婦領(lǐng)到了新居的鑰匙。到現(xiàn)場后，他們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋不是16層和17層的，實際上是14層和15層的，便立即找到開發(fā)商，要求交付其所購的16層和17層的兩套房。

開發(fā)商認為，他們對自然層13層、14層進行“跳號”處理是出于善意，且陳某夫婦訂房時，對樓層“跳號”事實是應(yīng)當知道的，現(xiàn)在出現(xiàn)合同標注的樓層號和實際不符，只能看作合同上有筆誤。這幢樓的自然層16層、17層各有一套01室，產(chǎn)權(quán)登記房號為1801室、1901室，已出售給其他客戶，不能交付給他們。

2008年7月9日，陳某夫婦向蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院提起訴訟，要求與開發(fā)商解除雙方簽訂的《商品房銷售合同》和地下車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，退還購房款和車位價款；同時要求開發(fā)商支付其自房款支付之日起至房款返還之日止周期同類銀行貸款利息23．4萬元，賠償其房屋現(xiàn)價與合同價之差價150萬元，并給付其買房款1倍的賠償金149．41萬元。

開發(fā)商違約該怎么賠償

庭審中，陳某夫婦表示，在簽訂房屋買賣合同時，開發(fā)商沒有明確告知將13、14自然層作“跳號”處理，他們購買的16、17自然層兩套01室被賣給了他人，屬于一房兩賣，已構(gòu)成欺詐。

開發(fā)商辯稱，陳某夫婦明知或應(yīng)當知道1601室1701室實際就是自然層14層、15層的01室，雙方簽訂的房屋買賣合同中，公司方因筆誤將23幢1601室、1701室表述為16層、17層，這一錯誤表述不影響所購房產(chǎn)的確定性和唯一性。類似筆誤情況在其他客戶合同中同樣出現(xiàn)，但其他客戶均與公司重新簽訂了合同更正?，F(xiàn)在1601室1701室已經(jīng)交付給陳某夫婦，不存在欺詐問題。

2008年12月9日，工業(yè)園區(qū)法院作出一審判決，判令解除雙方合同，開發(fā)商返還原告購房款、車位轉(zhuǎn)讓款165．56萬元。因開發(fā)商的原因，致使合同確定的房屋與實際交付的房屋不一致，從而導致合同無法履行，造成原告損失，開發(fā)商應(yīng)當給予賠償。本案中，原告的損失為他們購置同類房屋所需多支出的差價，以及房款、車位款的利息。原告購置同類房屋，評估現(xiàn)價為209．26萬元，形成差價59．84萬元，法庭予以確認。利息損失則按中國人民銀行同期同類貸款利率，自原告起訴之日起計算。

陳某夫婦不服一審判決，向蘇州市中院提起上訴。經(jīng)審理，2009年11月17日，蘇州市中院終審判決駁回上訴，維持原判。

蘇州市工業(yè)園區(qū)法院主審法官表示，本案中，開發(fā)商雖將樓層號作“跳號”處理，但無法回避實際樓層包含了13、14自然層這一事實。陳某夫婦在購房時，房屋為期房，無法實地查看，即便售樓現(xiàn)場公示了價目表，但仍不足以證明陳某夫婦對樓層號的“跳號”處理明知或應(yīng)當知道。雙方簽訂合同時，開發(fā)商應(yīng)當首先明確告知購房者這一信息，并應(yīng)該得到對方明確的肯定之后再簽訂合同。民間確有將有關(guān)數(shù)字吉利與否相關(guān)聯(lián)的習俗，但綜觀當?shù)貥鞘?，樓層號中?3、14隱去并非通常做法，亦非眾所周知的事實，故開發(fā)商所舉證據(jù)，不足以支持“陳某夫婦明知或應(yīng)當知道”的觀點。

對于陳某夫婦主張加倍返還房款的訴求，法院認為，最高人民法院司法解釋中規(guī)定的立法本意是制裁一房兩賣等欺詐和惡意違約的行為，本案中，合同有關(guān)樓層號等記載確系開發(fā)商筆誤，被告并無欺詐和惡意違約的故意，故原告的該主張法院不予支持。