一、二手房買賣合同約定不明怎么辦

合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。根據(jù)二手房買賣的交易慣例，首期款監(jiān)管的單位一般都是買方貸款銀行，只有業(yè)主紅本在手的情況下，才有可能在國土局進行首期款監(jiān)管。且支付首期款是買方的義務(wù)，買方應(yīng)當(dāng)積極聯(lián)系賣方進行協(xié)商，而不是在收到賣方的《履約催促函》后仍置之不理。買方的行為顯然是交易不能履行的主要原因，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

在二手房買賣合同中，由于涉及的問題比較多，買賣雙方經(jīng)常會忽視一些條款的約定或者約定不明確。例如，在簽訂合同時約定交易產(chǎn)生的稅費由買方承擔(dān)，但是在合同履行中，由于稅費政策的調(diào)整，多出一筆營業(yè)稅。此時，賣方認為既然約定了由買方承擔(dān)全部稅費，那么該筆費用就應(yīng)當(dāng)由買方承擔(dān)，但是買方則認為這筆稅費是新出政策，應(yīng)當(dāng)按照國土局的規(guī)定由賣方來承擔(dān)，且之前約定承擔(dān)全部稅費是在沒有此筆稅費的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在要求由買方承擔(dān)，顯然是不公平、不合理的。再例如現(xiàn)在鬧的沸沸揚揚的銀行貸款政策的調(diào)整，導(dǎo)致之前簽訂的很多房產(chǎn)買賣合同，由于無法得到銀行貸款而不能繼續(xù)履行。由于合同約定的交易方式為銀行按揭，對于貸款政策調(diào)整導(dǎo)致無法按揭的情形沒有約定，已經(jīng)成為現(xiàn)在二手房買賣中最常見的糾紛。

根據(jù)合同法，約定不明的時候，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。但是二手房買賣的交易慣例在司法實踐中仍未能得到認可，法院判決不公的現(xiàn)象屢有存在。因此，筆者建議，在房產(chǎn)買賣合同中，一定要將方方面面考慮周全，進行書面約定，不要想當(dāng)然的認為這是大家都知道的規(guī)矩，不需要約定。一旦發(fā)生糾紛，不但損害買賣雙方的利益，中介方也因促成約定不明的合同被雙方責(zé)怪，無法收取報酬。

二、二手房買賣應(yīng)注意什么

（1）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5）物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（6）中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（7）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮