一、二手房交易有哪些陷阱

（一）“賣房者”非房主。

對(duì)策：購(gòu)房人可到房管局產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查詢，如賣房者非該二手房的產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)立即中止交易。因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)也存在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）賣房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

對(duì)策：要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認(rèn)；購(gòu)買二手公有住房，應(yīng)取得共同居住人同意。

（三）賣房者只是使用權(quán)人。

對(duì)策：只要賣房人未取得完全產(chǎn)權(quán)，交易都不可信。

（四）房產(chǎn)上存有法律不允許自由轉(zhuǎn)讓或者禁止轉(zhuǎn)讓的障礙。

對(duì)策：如該二手房已被查封或者抵押，則可在解封或消除抵押負(fù)擔(dān)后，方可與之交易。

（五）簽訂房屋買賣合同后，賣房人又將該房轉(zhuǎn)賣他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買賣合同無(wú)法履行。

對(duì)策：“預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段。但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。

（六）交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。

對(duì)策：購(gòu)房人一定要看清房屋性質(zhì)。

（七）賣房者未將房屋出售的情況告知承租人，或者說(shuō)已告知，但承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

對(duì)策：購(gòu)房人如發(fā)現(xiàn)該二手房已出租，應(yīng)要求賣房者出具承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。

（八）原房主欠繳氣、水、電、閉路電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。

對(duì)策：買房人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中，來(lái)約束賣房人。

二、如何避免二手房買賣交易風(fēng)險(xiǎn)

隨著二手房的交易日趨活躍，二手房由于總價(jià)低，位置佳等優(yōu)點(diǎn)受人青睞，但比起商品房而言，規(guī)范二手房交易的法律、法規(guī)相對(duì)滯后，因此， 購(gòu)買二手房要注意許多問(wèn)題，防范風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)抵押律師為購(gòu)買二手房的市民支幾招。

（一）查驗(yàn)房屋是否有房產(chǎn)證

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的重要憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房 屋交易時(shí)對(duì)買房人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而 將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn) 賣，所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（二）弄清房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人，并要求賣方 提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。其次， 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查 驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。有些房屋有好多共有人，如有繼承人 共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人 簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買房人與 其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

如果房產(chǎn)被抵押或查封，只有在解除抵押或查封后才能與賣方交易； 產(chǎn)權(quán)證所有者是多人共有的，一定要有共有人同意出賣的書(shū)面證明，房產(chǎn) 才能交易；如果是違章建筑，隨時(shí)都可能被政府部門(mén)拆除；如果房產(chǎn)牽涉 其他糾紛，不但房產(chǎn)買不到，可能連自己都牽連進(jìn)去。因此，買房之前一 定要查清房屋的權(quán)屬及狀況，如果買房人買了存在上述情況的房產(chǎn)，可能 在支付了房款之后，房產(chǎn)卻不能過(guò)戶到自己名下，最后導(dǎo)致錢(qián)財(cái)兩空的局面。

（三）了解交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在被別人租賃。如果買房人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買房人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)橘I賣不破租賃，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買房人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。所以，買房人在與房主簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定入住時(shí)間，以保證自己的合法權(quán)益。

（四）土地情況是否合理二手房交易中買房人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，因 為劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土 地出讓金，買房人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。