一、購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)具備哪些條件

1、已取得《房屋所有權(quán)證》

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。《房屋所有權(quán)證》作為房屋權(quán)屬證書(shū)，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)首先審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房的首要條件就是看有沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證。

2、共有人同意出售的聲明

根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無(wú)效。為保護(hù)購(gòu)房行為，購(gòu)買(mǎi)存在其它共有人的房屋時(shí)，應(yīng)審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產(chǎn)證書(shū)上面并沒(méi)有顯示，比如說(shuō)家庭共有的房屋在房屋所有權(quán)證書(shū)上面往往顯示的只有一個(gè)人的名字。

3、承租方放棄優(yōu)先購(gòu)房的聲明

根據(jù)合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)核實(shí)擬購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。 否則，承租人可以向法院提出確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 北京房產(chǎn)律師網(wǎng)點(diǎn)評(píng)：根據(jù)最新的物權(quán)法，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已經(jīng)取消。

4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)

根據(jù)擔(dān)保法和城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)審查擬購(gòu)房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書(shū)上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書(shū)原件是否有抵押記載。

5、與產(chǎn)權(quán)單位不存在限制出售約定

根據(jù)《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法》第4條規(guī)定，已購(gòu)公有住房出售人與產(chǎn)權(quán)單位在已購(gòu)公有住房買(mǎi)賣(mài)合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)已購(gòu)公有住房時(shí)，應(yīng)審查出售人與產(chǎn)權(quán)單位的購(gòu)房合同有無(wú)限制出售條款。

6、經(jīng)濟(jì)適用房屋已使用一定年限

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。另按北京市《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房需住滿(mǎn)五年后方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售，上面提到的居住滿(mǎn)五年的起始日期，以交納契稅時(shí)取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期起計(jì)算為準(zhǔn)。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)的流程

二手房交易大致分以下幾個(gè)階段：

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”，直接填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記申請(qǐng)表即可。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

6、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，銀行審核買(mǎi)方的資信，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后并作好抵押登記后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見(jiàn)到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。

7、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。