一、逾期交房責(zé)任如何承擔(dān)

（一）違約責(zé)任承擔(dān)方式

《合同法》等法律規(guī)定合同當(dāng)事人一方違約，另一方可以請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補(bǔ)救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對(duì)出賣人逾期交房的違約責(zé)任按逾期時(shí)間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限（如60日或90日等），自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之 （一般約定萬分之二或三）的違約金，合同繼續(xù)履行；第二，逾期超過上述期限，買受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金（違約金比率不小于第一種情況）。實(shí)踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。

（二）逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計(jì)算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

（三）開發(fā)商辯稱違約金過高請(qǐng)求減少的法律適用

開發(fā)商經(jīng)常辯稱逾期交房違約金過高而請(qǐng)求減少，其依據(jù)《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”；而買受人堅(jiān)持認(rèn)為根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責(zé)任承擔(dān)方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當(dāng)事人對(duì)違約金的約定便沒有任何意義?！逗贤ń忉尪返诙艞l“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”然而此規(guī)則不是十分明確，實(shí)踐中，有多種不同的理解。我們認(rèn)為，從“契約自由”原則與尊重當(dāng)事人意愿出發(fā)，即應(yīng)按合同約定來處理。又結(jié)合違反合同的民事責(zé)任原則主要是補(bǔ)償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補(bǔ)受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額（此時(shí)認(rèn)定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益）時(shí)，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認(rèn)定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30%為限來進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整（應(yīng)當(dāng)在違約金超出實(shí)際損失額的30%范圍內(nèi)加實(shí)際損失額予以認(rèn)定）。同時(shí)，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加，那么對(duì)等的出賣人可以因約定的違約金過高而請(qǐng)求減少。

另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵(lì)誠實(shí)守信、制裁違約行為，對(duì)于惡意違約行為，當(dāng)然不能減輕責(zé)任。

注意：對(duì)違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規(guī)定的“沒有或系假預(yù)售許可證、合同訂立前或后重復(fù)抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時(shí)懲罰性賠償。

二、何時(shí)可以要求退還房款

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，保障房屋買受人的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。

其中，該解釋第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

關(guān)于房屋買賣糾紛維權(quán)，消費(fèi)者如果遇到問題可以尋求專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師的協(xié)助，這樣才能更好地劃分責(zé)任，避免不必要的損失，及時(shí)維護(hù)自身的權(quán)益。