一、二手房買(mǎi)賣(mài)中的違約情形

（一）賣(mài)方違約引起的糾紛

目前常見(jiàn)的就是因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，出賣(mài)方認(rèn)為房屋價(jià)格賣(mài)低了，尋找各種理由解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同。如以另一配偶不知情、不同意為由主張夫妻一方無(wú)權(quán)處分的；房屋的承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；房屋沒(méi)有取得房產(chǎn)證的等等。

（二）買(mǎi)方違約引起的糾紛

買(mǎi)方主動(dòng)要求解除合同的一般不多，因?yàn)榉课葙?gòu)買(mǎi)之后，房?jī)r(jià)飛速上漲，就算房屋存在一些質(zhì)量問(wèn)題也往往忍氣吞聲。但是在房?jī)r(jià)下降時(shí)，體現(xiàn)尤為突出，比如2009年北京近郊的燕郊房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，買(mǎi)方以房屋面積超過(guò)法定范圍或者以無(wú)法辦理銀行按揭貨款等理由要求解除合同，或者主張出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）中介引起的糾紛

房屋中介業(yè)務(wù)可謂是一片繁華，有樓盤(pán)的地方就有多家房屋中介公司的存在。經(jīng)常也會(huì)有一些房屋中介公司為謀取利益而違背行業(yè)規(guī)則和職業(yè)道德的行為發(fā)生。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)如何計(jì)算違約金

二手房違約金的計(jì)算依據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同，造成實(shí)際的損失，來(lái)計(jì)算的。若違約金過(guò)高或者太低，都可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)調(diào)整的。賣(mài)買(mǎi)雙方在簽訂合同后，如果賣(mài)方違約不愿意出售房屋，那么違約金在法律是否有最高比例的規(guī)定 有規(guī)定，但是不是以比例形式規(guī)定的。違約金應(yīng)該相當(dāng)于實(shí)際所受的損失。如果違約金約定的過(guò)分高于或低于實(shí)際損失。

當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院降低或適當(dāng)增加。二手房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第九條是關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，主要看您合同中約定的是按照已付房款還是全部房款，如果沒(méi)有約定則雙方可以協(xié)商。

買(mǎi)賣(mài)合同的違約金按實(shí)際標(biāo)的的一定比例確定一般在幾%有約定的從約定。沒(méi)有約定的，依照實(shí)際損失主張。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金計(jì)算大致有兩種方法，一個(gè)是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ)，約定一個(gè)固定的萬(wàn)分之幾的比例來(lái)計(jì)算，在逾期付款和逾期交付的違約金計(jì)算中采用了這種計(jì)算方法；另外一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計(jì)算違約金的數(shù)額。合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

二手房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)彼此的情況并不是很了解，而中介也是極力促成交易的形成，但是買(mǎi)賣(mài)雙方以及中介都難免會(huì)有出現(xiàn)違約，可能是基于房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低，或是中介費(fèi)的高低。這時(shí)不論是哪一方違約，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都需要予以解決，在解決糾紛時(shí)應(yīng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，這樣才能更好的保障自身的權(quán)益。