案情簡(jiǎn)介：貸款未批引房產(chǎn)糾紛

2010年5月20日，買方馬某與賣方汪某簽下房屋買賣合同，約定購(gòu)買位于朝陽(yáng)區(qū)某處一套房屋，房屋成交總價(jià)為260萬(wàn)元，買方計(jì)劃貸款100萬(wàn)元購(gòu)買。次日他向房主支付了首付款160萬(wàn)，首付款包括定金20萬(wàn)。但就在買方辦理貸款過(guò)程中，“新國(guó)十條”出臺(tái)，買方所購(gòu)房屋屬于第四套房，貸款未獲銀行批準(zhǔn)。買方為此要求解除合同，但房主不同意，表示要沒收定金20萬(wàn)才可以解除合同。后買方馬某委托筆者將汪某起訴到北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院法院要求解除房屋買賣合同，并退還定金及首付款。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：合同中明確約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補(bǔ)足購(gòu)房首付款。新政原因致使貸款不成，買方是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足房款繼續(xù)履行合同。

審理結(jié)果：法院判決解除雙方簽訂房屋買賣合同

朝陽(yáng)法院認(rèn)為：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買方家庭住房套數(shù)已達(dá)三套，因此涉案房屋正是“新國(guó)十條”規(guī)定的多套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是買方在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的，如果要求買方繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。

法院判決：1、解除雙方簽訂房屋買賣合同；

2、賣方返還定金及首付款￥160萬(wàn)元。

律師說(shuō)法：何時(shí)可以解除房屋買賣合同

法院認(rèn)定了雙方簽訂的房屋買賣合同屬于有效合同，且合同中對(duì)銀行貸款未獲批準(zhǔn)的情形做出了約定，為何法院沒有判決買方按約籌款，卻作出解除合同的判決。法院在判案時(shí)結(jié)合合同中其他條款以及房屋買賣行業(yè)的慣例來(lái)解釋貸款不批或少批的約定，是指因買房人自身原因所導(dǎo)致的貸款未獲批準(zhǔn)，不是指國(guó)家出臺(tái)新政導(dǎo)致的貸款未獲批準(zhǔn)。國(guó)家出臺(tái)新政策屬于合同成立后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，屬于合同情勢(shì)變更，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院變更或解除合同。

通過(guò)以上案例的講解，我們可以知道：通過(guò)法律途徑解決房產(chǎn)糾紛，還是需要比較專業(yè)的房產(chǎn)糾紛知識(shí)的，同時(shí)還需要足夠的糾紛解決經(jīng)驗(yàn)，如果當(dāng)事人不能妥善解決這些事情，在必要時(shí)，可以聘請(qǐng)律師協(xié)助，以防損失。