一、房屋面積與買房合同不一致怎么辦

在房屋買賣中，還經(jīng)常會(huì)遇到因房屋面積多少或測(cè)量不一致發(fā)生的糾紛。對(duì)于這類糾紛應(yīng)該區(qū)別不同情況，正確處理。

1、由于計(jì)算方法不同而產(chǎn)生的誤差不能作為增減價(jià)款和解除合同的理由。我國(guó)在各個(gè)不同的階段對(duì)商品房面積的計(jì)算有不同的標(biāo)準(zhǔn)。如有的是以建筑面積計(jì)算，有的以使用面積計(jì)算，在相同的以建筑面積計(jì)算時(shí)，在不同的時(shí)期還有不同的公式。公式不同，計(jì)算的結(jié)果也不同。如果是相同的計(jì)算公式，實(shí)際測(cè)量后計(jì)算的面積和出售方的面積不同以查清誤差的原因。如果實(shí)際測(cè) 算面積確實(shí)是小于出售面積，超出雙方認(rèn)可的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該多退少補(bǔ)。如果是按相同的公式計(jì)算在誤差幅度之內(nèi)，而按不同的公式計(jì)算在幅度之外的不應(yīng)認(rèn)為超過幅度，不能采取多退少補(bǔ)。

2、如果出售方交付的房屋面積大大超過約定面積，購(gòu)房方同意交付多出的面積價(jià)款的，可以調(diào)解讓購(gòu)房方交付多出面積的價(jià)款。如果購(gòu)房方不同意交付價(jià)款的，應(yīng)視為出賣方違約，由違約方承擔(dān)退款責(zé)任并承擔(dān)房?jī)r(jià)利息和其他合理的損失。

3、如果出售方交付的房屋面積小于應(yīng)交付的面積，小于的面積在合理的幅度之內(nèi) ，應(yīng)由出售方退回多收之房?jī)r(jià)款。如果超過應(yīng)小于的幅度，誤差不大的，可以判決其退還少于的面積的價(jià)款。如果所差面積較大，應(yīng)判決令退還多收房款，如果存在欺許性質(zhì)，應(yīng)該適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，判決出賣方雙倍返還價(jià)款。如果購(gòu)房方堅(jiān)持解除合同的應(yīng)該準(zhǔn)許，由出售方退還房款，承擔(dān)利息損失，并對(duì)有欺許 部分雙倍返還，以示懲誡。

二、如何打房屋質(zhì)量官司

廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤(rùn)造成的。

為了保護(hù)購(gòu)房人利益，國(guó)家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時(shí)還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國(guó)家相關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后才能交付使用；商品房交付使用時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔(dān)商品房保修及維修責(zé)任。雖然國(guó)家在商品房質(zhì)量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國(guó)家驗(yàn)收合格的商品房與購(gòu)房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購(gòu)房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對(duì)這種情況，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實(shí)際問題。

1、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。

商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應(yīng)通過驗(yàn)收。但現(xiàn)實(shí)中確定有主體不合格的房子驗(yàn)收為合格并交付使用的情況。此時(shí)開發(fā)商不僅是違反合同責(zé)任的問題了，而是要承擔(dān)產(chǎn)品擔(dān)缺陷責(zé)任。購(gòu)房人如果認(rèn)為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

2、購(gòu)房者所購(gòu)房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。

這種情況下，如果房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格并交付使用，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)橘?gòu)房者訂立合同的目的是購(gòu)買可以使用功能正常的房屋，開發(fā)商交付的房屋不能讓購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人則可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。

3、購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋存在質(zhì)量問題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。

在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達(dá)到根本違約的程度，所以購(gòu)房者不能要求解除合同進(jìn)行退房。在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。

房產(chǎn)合同的解除涉及的問題比較多，也最容易發(fā)生房產(chǎn)糾紛，如果購(gòu)房者不能獨(dú)自妥善解決這些問題，可以聘請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師協(xié)助，以防糾紛的發(fā)生。