一、逾期交房不可抗力是指什么

1、異常自然現(xiàn)象。開發(fā)商辯稱，由于暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進行，此時，應(yīng)從以下三個方面認定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應(yīng)當預(yù)見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應(yīng)認定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時應(yīng)結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進行認定。

2、拆遷不暢等社會事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導(dǎo)致拆遷不能如期進行進而逾期交房。我們認為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任。

3、政府行為。實踐中應(yīng)區(qū)分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應(yīng)認定為不可抗力，如建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導(dǎo)致停工等；又如政府規(guī)劃調(diào)整，則應(yīng)考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開發(fā)商進行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

4、建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認為，開發(fā)商不應(yīng)當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當免除逾期責(zé)任。

如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責(zé)任。

二、逾期交房違約金是多少

對于違約責(zé)任的計算方式，從《合同》第五條約定內(nèi)容看，可以存在兩種解釋，既可以理解為“逾期交房90日內(nèi)的違約金按照銀行同期貸款利率計算，超過90日的違約金按日萬分之零點一計算”，也可以理解為“逾期超過了90日，全部按照日萬分之零點一計算”。被告即采取了第二種理解方式。但根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)當作出不利于提供格式條款的一方即被告的解釋，故對第一種解釋予以認定。

房產(chǎn)逾期交房有很多需要注意的問題，為了能確保自己的合法權(quán)益不受到侵犯，建議您還是找專業(yè)的律師幫忙，相信不僅會節(jié)省您的時間，也會幫您贏得不少勝算。