一、購(gòu)房人如何購(gòu)買(mǎi)房屋

您在選定了購(gòu)房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過(guò)程：談判內(nèi)容；簽認(rèn)購(gòu)書(shū)；簽訂合同。

（一）買(mǎi)房如何談判

談判主要包括房子的價(jià)格，付款方式，裝修交工標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施，入住時(shí)間，物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取得到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。

（二）簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》

買(mǎi)房先簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式銷(xiāo)售合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于您來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，必須全面考慮清楚之后才能簽。

（三）簽訂正式購(gòu)房合同

1 、首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來(lái)開(kāi)發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)房過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意的問(wèn)題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。

2 、合同備案。一般地說(shuō)，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商會(huì)持商品房銷(xiāo)售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購(gòu)房的，合同備案后，還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)、保險(xiǎn)及公證部門(mén) 辦理貸款手續(xù)。

二、購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)如何維權(quán)

（一）提高取證意識(shí)。

購(gòu)房者在驗(yàn)房、收房過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意取證。如遇開(kāi)發(fā)商延期交付房屋，購(gòu)房者應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)，如收房通知書(shū)及郵寄單等。在與開(kāi)發(fā)商工作人員共同驗(yàn)房時(shí)，對(duì)于房屋存在問(wèn)題應(yīng)及時(shí)在驗(yàn)房單中列明，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。對(duì)于爭(zhēng)議的事項(xiàng)，可采取對(duì)房屋現(xiàn)狀拍照、攝像的方式取得視聽(tīng)資料，對(duì)于可能會(huì)影響房屋正常使用的重大質(zhì)量問(wèn)題，必要時(shí)可聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，以作為在日后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商或訴訟過(guò)程中的證據(jù)。

（二）以合同約定為依據(jù)維護(hù)自身權(quán)益。

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，尤其對(duì)于房屋交付條件的約定，在合同有約定而開(kāi)發(fā)商未按約定履行房屋交付條件或房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重到足以影響正常使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)拒收房屋并主張損失。而在房屋僅存在質(zhì)量瑕疵可通過(guò)維修解決尚不足以影響正常使用的情況下，切忌意氣用事輕易拒絕收房，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定解決。否則，不僅于自身權(quán)益無(wú)益，甚至還可能承擔(dān)受領(lǐng)遲延的不利后果。

（三）訴訟請(qǐng)求準(zhǔn)確、適當(dāng)。

購(gòu)房人在權(quán)益受損的情況下，應(yīng)通過(guò)法律的途徑解決。在起訴時(shí)對(duì)訴訟請(qǐng)求應(yīng)注意區(qū)分開(kāi)發(fā)商的延期交房責(zé)任與維修責(zé)任，并根據(jù)合同約定和房屋質(zhì)量的實(shí)際情況選擇訴訟請(qǐng)求；同時(shí)，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，購(gòu)房人可在支付違約金與賠償損失之間擇其一向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，購(gòu)房人可從中選擇更有利于自身的訴訟請(qǐng)求。

（四）正確對(duì)待“驗(yàn)房公司”。

目前一些購(gòu)房者在驗(yàn)房、收房環(huán)節(jié)委托“驗(yàn)房公司”進(jìn)行，“驗(yàn)房公司”的出現(xiàn)彌補(bǔ)了普通購(gòu)房人在建筑專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，對(duì)于維護(hù)購(gòu)房人權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有一定益處。需要提醒廣大購(gòu)房人的是，驗(yàn)房行業(yè)還未納入我國(guó)質(zhì)檢體系，缺乏相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，目前在工商部門(mén)注冊(cè)的“驗(yàn)房公司”多為房地產(chǎn)檢測(cè)咨詢(xún)服務(wù)公司，購(gòu)房人在委托過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意審核“驗(yàn)房公司”的營(yíng)業(yè)范圍。同時(shí)，從法律層面講，“驗(yàn)房公司”出具的檢測(cè)報(bào)告屬于咨詢(xún)報(bào)告性質(zhì)，在訴訟中與司法鑒定單位出具的鑒定報(bào)告具有重大區(qū)別。