一、怎樣購買二手房

（一）交易前

1、精心挑選誠信中介

如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的正規(guī)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人員，而且操作也比較規(guī)范。要看中介公司的營業(yè)執(zhí)照和業(yè)務范圍。可選擇經(jīng)驗豐富、誠信可靠的中介業(yè)務員辦理，但在簽訂二手房買賣合同時必須要求經(jīng)紀人到場，并核對他的經(jīng)紀證號。

2、審查房屋權屬狀況

下家要對房屋的權屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

3、了解房屋使用情況

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。若房屋已出租，下家應要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。

4、實地查看房屋質(zhì)量

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否作過大修或質(zhì)量問題外，還應實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關部門許可搭有閣樓等；其次，觀察房屋的內(nèi)部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設施是否完好，可擰開水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

（二）交易中

1、明確中介收定性質(zhì)

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按時轉(zhuǎn)交需承擔的違約責任等。

為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。

2、上下家當面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

二、怎樣簽訂二手房買賣合同

簽訂二手房買賣合同，將買賣雙方的身份證、電話、住所和銀行賬號等基本信息記載得明確、具體非常重要。

（一）買賣雙方務必要求對方提供身份證復印件，并要妥善保存。僅僅注明對方電話和住所，不行。電話和住所是可以變更的，一旦與對方失去聯(lián)系，是民事案件，法院無法立案；是刑事詐騙，公安局不易查找。

（二）要詳細記載買賣雙方的住所、電話、工作單位等事項。如果一方有兩處以上經(jīng)常居住地，則都要注明。特別是出賣人的住所，不可僅注明為正在交易的房屋一處。因為交房之后，出賣人的合同義務并未履行完畢，而此時如果出賣人聯(lián)系不上，對買受人則十分不利。

（三）要明確約定，合同任何一方變更地址或者電話，應當以書面方式通知對方和經(jīng)紀人，否則，要承擔與收到對方通知同樣的法律責任。

（四）合同中要注明出賣人的開戶行和賬戶，注明買受人只要將購房款打人該賬戶就算完成付款義務。如出賣人變更賬戶，應當提前書面形式通知對方，否則承擔不能收到房款的法律責任。 常見經(jīng)紀人或者二手房買賣合同的當事人，未能注意以上問題，合同記載過于簡單。一旦一方違約，履行義務的一方，無法找到對方。是一方?jīng)]有履行義務，還是對方故意不接受履行，責任難以分清，官司打到法院去，對守約方十分不利。