一、萬(wàn)達(dá)的成功，源自戰(zhàn)略選擇的成功，怎么強(qiáng)調(diào)它的重要性都不過(guò)分

企業(yè)戰(zhàn)略就是設(shè)計(jì)用來(lái)開(kāi)發(fā)核心競(jìng)爭(zhēng)力、獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一系列綜合的、協(xié)調(diào)的約定和行動(dòng)。公司選擇某種戰(zhàn)略，意味著其在不同的競(jìng)爭(zhēng)方式中作出了什么樣的選擇，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略選擇表明了這家公司打算做什么，以及不做什么。當(dāng)一家公司實(shí)施的戰(zhàn)略，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不能復(fù)制或因成本太高而無(wú)法模仿時(shí)，它就獲得了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。只有當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿其戰(zhàn)略的努力停止或失敗后，一個(gè)組織才能確信其戰(zhàn)略產(chǎn)生了一個(gè)或多個(gè)有用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而且沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是永恒的。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲得用于復(fù)制該公司價(jià)值創(chuàng)造戰(zhàn)略的技能的速度，決定了該公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)能夠持續(xù)多久。

“有人問(wèn)我，你為什么總是對(duì)國(guó)家大的趨勢(shì)節(jié)點(diǎn)把握這么準(zhǔn)，老是踩著這個(gè)點(diǎn)。這不是蒙的，這來(lái)自于企業(yè)對(duì)形勢(shì)的判斷和轉(zhuǎn)型的動(dòng)力。”王健林在開(kāi)場(chǎng)時(shí)說(shuō)的話印證了上面的觀點(diǎn)。

王健林講述了萬(wàn)達(dá)的四次轉(zhuǎn)型發(fā)展歷程：從一個(gè)區(qū)域的品牌變成全國(guó)性的品牌，從幾十億的公司變成百億級(jí)的公司，這是第一次轉(zhuǎn)型；從住宅房地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是第二次轉(zhuǎn)型，這次轉(zhuǎn)型使得企業(yè)文化有了根本性的變化，企業(yè)口號(hào)由“老實(shí)做人，經(jīng)營(yíng)做事”變成了“貢獻(xiàn)財(cái)富，貢獻(xiàn)社會(huì)”；向文化旅游轉(zhuǎn)型是第三次轉(zhuǎn)型；第四次轉(zhuǎn)型是從一個(gè)中國(guó)的大型企業(yè)向世界一流的大型企業(yè)轉(zhuǎn)型，向跨國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型。其中前兩次轉(zhuǎn)型已完成，第三次正在進(jìn)行當(dāng)中，第四次轉(zhuǎn)型才剛剛開(kāi)始。

萬(wàn)達(dá)的第一次轉(zhuǎn)型，也就是其第一個(gè)戰(zhàn)略是從一個(gè)區(qū)域公司（大連公司），變成一個(gè)全國(guó)性的公司。92年萬(wàn)達(dá)的收入接近20億，占大連房地產(chǎn)市場(chǎng)份額四分之一左右。萬(wàn)達(dá)認(rèn)為一個(gè)城市最多就幾十億的市場(chǎng)份額，再發(fā)展就是100億，200億，你占一半企業(yè)也是很小的。出于這個(gè)戰(zhàn)略分析，萬(wàn)達(dá)決定93年跨區(qū)域發(fā)展，成為中國(guó)第一家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。

當(dāng)時(shí)跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)，異地工商局不給注冊(cè)，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有退縮，而是想了一個(gè)變通方法，其在當(dāng)?shù)卣伊艘粋€(gè)華僑房地產(chǎn)公司，每年給華僑房地產(chǎn)公司100多萬(wàn)，條件是成為它的分公司（就是掛靠經(jīng)營(yíng)，分公司還是有萬(wàn)達(dá)管理和控制，當(dāng)然一切經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由萬(wàn)達(dá)承擔(dān)）。

這說(shuō)明，企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的過(guò)程不會(huì)一帆風(fēng)順，尤其是進(jìn)行所謂的模式創(chuàng)新的時(shí)候，由于現(xiàn)實(shí)沒(méi)有先例，國(guó)家的法律法規(guī)有些跟不上形式的發(fā)展，這時(shí)候，只要不違法，可以采取掛靠經(jīng)營(yíng)等國(guó)家不反對(duì)也就是默許的方式去實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略。

第一次轉(zhuǎn)型的結(jié)果，萬(wàn)達(dá)從一個(gè)區(qū)域的品牌變成全國(guó)性的品牌，從幾十億的公司，變成百億級(jí)的公司。第一次轉(zhuǎn)型也提高了萬(wàn)達(dá)的管理能力。

萬(wàn)達(dá)的第二次轉(zhuǎn)型，開(kāi)始于2000年，是從住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)槿f(wàn)達(dá)覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)建完以后，它的資產(chǎn)是在不斷升值的，而且平時(shí)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)還會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

轉(zhuǎn)型成功的標(biāo)志：第一，從規(guī)模上目前是全球第二，明年四季度預(yù)計(jì)成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司。

第三次轉(zhuǎn)型，是向文化旅游轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型源自萬(wàn)達(dá)對(duì)美國(guó)，英國(guó)，法國(guó)等10個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟期的分析，萬(wàn)達(dá)認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟期基本上都是50年，好一點(diǎn)的60年，差一點(diǎn)的40年，萬(wàn)達(dá)認(rèn)為這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)規(guī)律。

萬(wàn)達(dá)想成為更長(zhǎng)遠(yuǎn)，更長(zhǎng)壽的企業(yè)，就需要尋找一個(gè)更穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)模式——萬(wàn)達(dá)文化旅游城，以文化旅游為核心，結(jié)合一些商業(yè)進(jìn)去，比如其開(kāi)業(yè)的度假區(qū)就是這個(gè)模式。

萬(wàn)達(dá)認(rèn)為文化旅游是長(zhǎng)壽行業(yè)，其長(zhǎng)白山大型滑雪場(chǎng)就是一個(gè)例子。

第四個(gè)轉(zhuǎn)型，是向跨國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型，從一個(gè)中國(guó)的大型企業(yè)向世界一流的大型企業(yè)轉(zhuǎn)型。第四次轉(zhuǎn)型萬(wàn)達(dá)才剛剛開(kāi)始，這四次轉(zhuǎn)型，前兩次已經(jīng)成功，第三次正在進(jìn)行當(dāng)中，第四次轉(zhuǎn)型才剛剛開(kāi)始。

二、商業(yè)模式的創(chuàng)新才是真的創(chuàng)新

商業(yè)模式的創(chuàng)新要源于它的作用和產(chǎn)生的效益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基礎(chǔ)層面，管理層面的創(chuàng)新，商業(yè)模式轉(zhuǎn)變了，產(chǎn)生的威力大得不得了。所以說(shuō)就是要不斷的創(chuàng)新，同時(shí)在創(chuàng)新當(dāng)中要提煉核心競(jìng)爭(zhēng)力，不是新就是好，新還要適度，新還要能產(chǎn)生效益才是好的東西。

王健林精彩問(wèn)答，要點(diǎn)如下：

1、商業(yè)地產(chǎn)租金持續(xù)上升的趨勢(shì)什么時(shí)候能夠緩解？

王健林觀點(diǎn)，高房租的趨勢(shì)解決不了，而且還是一個(gè)持續(xù)的趨勢(shì)，持續(xù)至少幾百年。

主要是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在升格，不動(dòng)產(chǎn)投資人要有一個(gè)基本的回報(bào)率，比如5%才能承受，所以造成了租金的不斷上漲。

2、王健林認(rèn)為零售行業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的方式是電商化、互聯(lián)網(wǎng)化、要具有電子商務(wù)的思維，線上線下結(jié)合，同時(shí)要從具體零售種類本身進(jìn)行創(chuàng)新，來(lái)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。如創(chuàng)立自己的品牌提高附加值。如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，目標(biāo)是體驗(yàn)業(yè)態(tài)2012年占50%，2015年底之前占60%。

3、王健林認(rèn)為一個(gè)人成功的因素是很多很多的。

聰明是一個(gè)因素；勤奮是一個(gè)因素；機(jī)遇是另一個(gè)因素。三者具備其中一點(diǎn)，有可能成功，三點(diǎn)都具備，肯定成功。

4、如何看移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)沖擊的？

王健林答：互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的沖擊這是趨勢(shì)，可能今后所有行業(yè)都要互聯(lián)網(wǎng)化，這是趨勢(shì)，我已經(jīng)有一個(gè)認(rèn)識(shí)，今后所有行業(yè)必須互聯(lián)網(wǎng)化。但是不意味著互聯(lián)網(wǎng)消滅所有行業(yè)，這是兩個(gè)概念。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的出現(xiàn)，特別是最近這些年，還有電子商務(wù)，電子商務(wù)也是互聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)方面，確實(shí)改變了人們的生活，改變了人們傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)方式和經(jīng)商模式，這是一個(gè)趨勢(shì)。凡是能標(biāo)準(zhǔn)件生產(chǎn)的行業(yè)，如家具、電器、標(biāo)準(zhǔn)服裝、鞋帽等等，都受到了沖擊。在這個(gè)沖擊之下，有些企業(yè)不能適應(yīng)，就消亡了。比如說(shuō)現(xiàn)在很多紙質(zhì)媒體，很多書(shū)店。

實(shí)體企業(yè)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)化改造，一樣活得很好。

如果做銷(xiāo)售，都等著，你做百貨店，或者做電器店就這么等著，等著別人沖擊，可能時(shí)間不長(zhǎng)就垮掉了。如果你早一點(diǎn)和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，改變模式，你可能活得很好。我覺(jué)得如何應(yīng)對(duì)沖擊，不要看自己處在哪個(gè)行業(yè)，關(guān)鍵看自己怎么樣的方式來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)沖擊。

5、公司做大后如何處理股權(quán)和善待元老？

王健林：公司做大以后，怎么處理股權(quán)，這個(gè)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。我在多少年前演講就提出一個(gè)疑問(wèn)，優(yōu)秀企業(yè)從來(lái)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，我從來(lái)就不相信企業(yè)經(jīng)營(yíng)一百招等等這些不好使。如果有標(biāo)準(zhǔn)答案，那就標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)了，所有的優(yōu)秀企業(yè)都是不同的答案，都是不同的打法。所以我經(jīng)常講，成就優(yōu)秀企業(yè)從來(lái)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。

在如何處理股權(quán)方面，也是有不同的做法的。萬(wàn)達(dá)是我們自己的做法，很簡(jiǎn)單，這個(gè)企業(yè)是我自己創(chuàng)立的，我是創(chuàng)業(yè)家，股權(quán)原來(lái)就是我自己百分之百，后來(lái)企業(yè)做得大了，我們想把它做上市，重新要進(jìn)行股份化改造，大概是09、10年。我自己說(shuō)了算，我就拿出了相當(dāng)一部分股權(quán)，當(dāng)時(shí)私募價(jià)格，那時(shí)候我們委托中經(jīng)還有銀河兩家投行幫我們做的私募，引進(jìn)了10家8家企業(yè)，同時(shí)我按照私募價(jià)格拿出相當(dāng)于50億股權(quán)，無(wú)償給了我的核心高管。我是這么做的。

但是他沒(méi)這個(gè)能力怎么辦？所以這個(gè)模式是不一樣的，我是把自己股權(quán)拿出來(lái)分給大家，過(guò)去不是有一句名言，財(cái)善人聚，財(cái)盡人散。你留下來(lái)的股權(quán)雖然減少一點(diǎn)比例，可能實(shí)際價(jià)值會(huì)變得更大，我是這樣做的。

第二個(gè)關(guān)于處理元老，這也是不一樣的。萬(wàn)達(dá)是在不斷發(fā)展當(dāng)中，不斷不斷有新人才進(jìn)來(lái)。元老可以保留，不一定擔(dān)任重要位置。我們現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)總裁、副總裁當(dāng)中，有來(lái)自海外的，有從迪斯尼挖過(guò)來(lái)的副總裁，有其他的跨國(guó)企業(yè)招聘過(guò)來(lái)的，也有從超大型國(guó)有企業(yè)請(qǐng)過(guò)來(lái)的高管，什么樣的人都有。

我是本著一個(gè)原則，誰(shuí)對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)大，他帶領(lǐng)這個(gè)公司做得好就誰(shuí)來(lái)干，絕對(duì)不看他的資力或者是他的年齡。但是元老你可以在公司干，可以給你工資標(biāo)準(zhǔn)高一點(diǎn)，比如我們?cè)诜止蓹?quán)的時(shí)候，我們就有區(qū)別，十年以上的，不管什么職務(wù)，都給他一點(diǎn)。再一個(gè)原來(lái)老的創(chuàng)業(yè)人，都享受副總裁的股權(quán)，但是權(quán)利不給他這么大。

6、住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型？

王健林：住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是比較困難的，現(xiàn)在全國(guó)轉(zhuǎn)型的比較多，成功的比較少。關(guān)鍵的點(diǎn)是很多：

第一學(xué)習(xí)，不會(huì)做看別人。中國(guó)古人有一句名言，傻子過(guò)年看鄰居，你不會(huì)做，看鄰居怎么做，就是學(xué)習(xí)，向優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)。有興趣可以來(lái)萬(wàn)達(dá)學(xué)習(xí)。

第二點(diǎn)，前期的設(shè)計(jì)定位是非常重要的，如果你設(shè)計(jì)得不好，一開(kāi)始的毛病后期怎么改都不好。設(shè)計(jì)是最關(guān)鍵的。

第三點(diǎn)商業(yè)資源，不是建起來(lái)就可以經(jīng)營(yíng)好，商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是建起來(lái)可能沒(méi)有人租。最大問(wèn)題就是要有商業(yè)資源，這是一個(gè)累計(jì)的過(guò)程，主要是招商，招商不行就委托招商，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有招商公司，專門(mén)從事招商的公司，提一點(diǎn)成。

7、養(yǎng)老地產(chǎn)有前途嗎？

王健林：最有前途就是養(yǎng)老地產(chǎn)，我們也在琢磨，我們?nèi)f達(dá)做是喜歡研究透了，有把握了才開(kāi)始走。養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。中國(guó)老齡化而且越來(lái)越嚴(yán)重，老齡化以后，這種養(yǎng)老地產(chǎn)必然需求量非常大，要不然國(guó)家為什么凡是養(yǎng)老地產(chǎn)可以協(xié)議出讓，這多么大的突破，只要你做養(yǎng)老地產(chǎn)就可以協(xié)議出讓，不用招牌掛，而且還有稅收優(yōu)惠。誰(shuí)更早進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，將來(lái)機(jī)會(huì)更大。

現(xiàn)在覺(jué)得盈利不高，那是沒(méi)有找對(duì)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)不是說(shuō)蓋一個(gè)房子，把大家弄到這里面來(lái)出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娛樂(lè)，他的配套服務(wù)做全了，做圓了就會(huì)有人來(lái)了，實(shí)在不行還可以做銷(xiāo)售。所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)。

8、萬(wàn)達(dá)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)回報(bào)社會(huì)問(wèn)題？

王健林：萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備將十幾年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，也就是內(nèi)部的教材，我決定把它整理加上案例，準(zhǔn)備今年底或明年初出書(shū)，第一本叫《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)，第二本叫《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理》完全是案例教學(xué)，怎么做，而且是可以操作流程的。比如運(yùn)營(yíng)管理，怎么樣招商，怎么樣組織開(kāi)店，怎么組織管理，怎么樣調(diào)整商家等等，我們把這兩本書(shū)，已經(jīng)編輯出來(lái)了，明年過(guò)了春節(jié)以后社會(huì)上發(fā)行，可能1月份就準(zhǔn)備發(fā)行?？赐赀@兩本書(shū)，認(rèn)真讀完，商業(yè)地產(chǎn)商肯定少走彎路。

9、三四線城市地產(chǎn)有前途嗎？

王健林：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在三四線城市的機(jī)會(huì)越來(lái)越小。中國(guó)調(diào)控除了北上廣深杭這幾個(gè)城市需要調(diào)控，其他城市不需要調(diào)控。真正做房地產(chǎn)都知道，三線城市，四線城市，賣(mài)房子已經(jīng)很困難了，供大于求，政府就是土地財(cái)政，沒(méi)錢(qián)就賣(mài)地，超市場(chǎng)需求在供地。三線城市、四線城市的地是賣(mài)不出去的。可以肯定的說(shuō)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也許有產(chǎn)生的可能，所以我覺(jué)得要慎重，在三四線城市投資要慎重。

10、人才重要嗎？

王健林：人才最重要，我在公司里經(jīng)常講一句話，人才就是錢(qián)，有人才，事業(yè)就可以出來(lái)，有人才，可以有一切。我們現(xiàn)在和超過(guò)50個(gè)獵頭公司在合作。

11、地產(chǎn)代理行業(yè)的前途？

王健林：房地產(chǎn)代理行業(yè)，轉(zhuǎn)型越早越好。從香港和新加坡、日本、韓國(guó)多次房地產(chǎn)波動(dòng)來(lái)看，最早就是代理行業(yè)先倒掉，這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常大。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)三四線市場(chǎng)的飽和，房地產(chǎn)好日子就是10年，也許更短，代理行業(yè)沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，到那個(gè)時(shí)候可能代理行業(yè)更難過(guò)了。